מה ההבדל בין סוכן נדל״ן לבין מתווך נדל״ן?
ברוב המדינות נדרש מאנשי מקצוע בתחום מכירת נדל״ן להיות בעלי רישיון מטעם המדינה, כדי שניתן יהיה לפקח על דרישות ההשכלה והניסיון, וכן שתהיה סמכות מרכזית שתוכל לטפל בבעיות של צרכנים. המונחים המשמשים לתיאור אנשי מקצוע בתחום הנדל״ן משתנים מעט ממדינה למדינה. מתווכים נדרשים בדרך כלל להשכלה ולניסיון רחבים יותר מאשר סוכני נדל״ן או נציגי מכירות. האדם שאיתו אתם בדרך כלל מתקשרים הוא סוכן נדל״ן או נציג מכירות. הנציג אמנם בעל רישיון מטעם המדינה, אך עליו לעבוד תחת מתווך. כל הרישומים מתבצעים בשם המתווך, ולא בשם נציג המכירות. מתווך יכול לעבוד ישירות עם קוני ומוכרי דירות, או להעסיק צוות של סוכנים ונציגי מכירות שעובדים תחתיו.
למה כדאי להשתמש בסוכן נדל"ן?
סוכן נדל"ן הוא הרבה יותר מ"נציג מכירות". הוא פועל בשמך כסוכן שלך, מעניק לך ייעוץ והכוונה ומבצע עבודה – עוזר לך לקנות או למכור בית. אמנם נכון שהוא מקבל תשלום על עבודתו, אך כך גם מקצועות אחרים שמספקים ייעוץ, הכוונה ושירות – כמו רואי חשבון מוסמכים ועורכי דין.
האינטרנט פתח בפני קונים ומוכרים עולם של מידע שלא היה נגיש בעבר. הנתונים על נכסים המוצעים למכירה כמעט עדכניים – אך לא תמיד. יש פעמים שבהן אתה זקוק למידע הכי עדכני לגבי מה נמכר או מה מוצע למכירה, והדרך היחידה לקבל זאת היא באמצעות סוכן.
אם אתה מוכר בית, אתה זוכה לחשיפה ליותר קונים באמצעות רישום במערכת ה־MLS (מערכת רישום נכסים). רק סוכן נדל"ן מורשה שהוא גם חבר ב־MLS המקומי שלך יכול לרשום אותך שם – מה שמוביל לכך שהנכס שלך מופיע באופן אוטומטי גם באתרים מרכזיים בתחום הנדל"ן. אם אתה קונה או מוכר בית, ה־MLS הוא הכלי החשוב ביותר של הסוכן שלך.
עם זאת, תפקידו של הסוכן השתנה בשנים האחרונות. בעבר, סוכנים היו הדרך היחידה שבה קונים ומוכרים יכלו להגיע למידע. כיום סוכנים מתפתחים. מכיוון שקוני ומוכרי הבתים של היום הרבה יותר מעודכנים מבעבר, המומחיות והיכולת של הסוכן הופכות לחשובות יותר.
סוכן הנדל"ן הופך יותר ל"מדריך" מאשר "נציג מכירות" — הנציג האישי שלך בתהליך קנייה או מכירה של בית.
יש לי חברה של המשפחה שהיא סוכנת נדל"ן. אני אוהב אותה והיא עוזרת לי, אבל היא נותנת לי מחיר אחד למכירת הבית שלי ואני חושב שהוא נמוך מדי. אז התקשרתי לסוכן אחר שהציע מחיר שתואם יותר את הציפיות שלי. במי אני בוחר?
ייתכן שתרצה להתייעץ עם כמה סוכני נדל"ן נוספים לגבי שווי השוק של הבית שלך. רוב ההערכות צריכות להיות באותו תחום.
יכול להיות שחברך יותר כנה איתך לגבי שווי הבית שלך והסוכן השני נתן לך מספר גבוה יותר כי הוא כבר ידע שאתה מצפה לזה. זה נקרא "קניית נכס למכירה" וזה נושא למאמר באתר האינטרנט שלנו.
או שיכול להיות שפשוט חברך הוא חבר טוב, אבל לא סוכן נדל"ן כל כך טוב.
ערבוב עסקים וחברויות תמיד מסוכן לחברות. מצד שני, אם חברתך באמת מוכשרת וסיפקה עצה נבונה, היא עלולה להיעלב אם תתעלם מהעצה ותבחר סוכן אחר.
אני צריך לבחור בין בית משופץ בשכונה ישנה יותר לבין בית חדש יותר בשכונה מודרנית יותר. בבית בשכונה הישנה יותר יש כמעט כל מה שאני רוצה והוא הרבה יותר גדול, אבל איזה מהם הכי הגיוני כהשקעה?
אם המטרה שלכם היא לקנות בית במחיר המכירה החוזרת שלו, והבית שאתם חושבים לקנות בשכונה הישנה נמצא בקצה העליון של הערכים של אותה שכונה, אז ייתכן שזו לא הבחירה הנבונה ביותר. אם המחיר דומה או נמוך יותר מהאחרות, אז לא אמורה להיות בעיה, כי יש לשקול את התמחור ביחס לשכונה המקומית ולא בהשוואה לבתים בשכונות אחרות (ברוב המקרים)
בנוסף, האם זו שכונה בירידה, או שאחרות הולכות גם הן לתקן דברים, כך שזו תהיה שכונה שמשתפרת? זה יכול להתברר כעסקה טובה מאוד כל עוד לא "תשלמו יותר מדי" בגלל השיפורים האחרונים.
זכרו שאתם קונים בית גם בגלל הערך שלו עבורכם כ"בית", וזה עוד משהו שכדאי לכם לשקול. באיזו שכונה אתם ומשפחתכם הייתם מרגישים הכי בנוח?
כשקונים בית חדש, אילו שדרוגים כדאי לנו לשאוף אליהם? מה הכי שווה? האם לשדרג את המגרש? לבחור שטח גדול יותר בבית? להוסיף חדר שינה נוסף? וכו'.
הרבה תלוי בסיבה שאתם קונים את הבית. האם אתם קונים אותו בעיקר כבית או בעיקר כהשקעה? יש הבדל.
ברוב המקרים, שדרוגים הם פריטים בעלי רווח גבוה עבור קבלנים. הם לא נועדו להעלות את ערך הבית, אלא לגרום לכם להיות מרוצים יותר מהבית שאתם כן קונים.
אם אתם מסתכלים על הבית שלכם כהשקעה, אז אתם קונים מהגודל הקטן עד הבינוני בשטח ומוציאים רק סכום מינימלי על שדרוגים. אם אתם מתייחסים לרכישה שלכם כבית, אז אתם בוחרים שדרוגים שישפרו את איכות החיים שלכם.
כלל אצבע אחד הוא תמיד לשדרג את השטיח והריפוד.